불꺼진 CBD,도심의 야경이 사라진다. 상업용 부동산 시장의 침체기

 

상업용 부동산에 다가오는 심판의 날

세계의 주요 비즈니스 중심지인 뉴욕, 샌프란시스코, 런던, 도쿄, 파리 등에서는 사무실 공간을 떠나는 '오피스 엑소더스' 현상이 나타나고 있습니다. IMF는 상업용 부동산 가격이 지난 반세기 동안 가장 큰 폭으로 하락하고 있다고 보고서를 발표했습니다. 이로 인해 부동산 가치는 급격한 하락세를 보이고 있으며, 특히 오피스 부동산이 큰 폭으로 감소했습니다. 이러한 하락세는 고금리 환경과 원격 근무 트렌드 등이 영향을 미치고 있으며, 미국을 비롯한 주요 국가에서 부동산 가치의 하락이 두드러지고 있습니다. 이에 따라 IMF는 은행의 손실이 증가할 것으로 예상되며, 부채 만기가 도래하는 상업용 부동산 부문에서 채무 불이행이 우려되고 있습니다.

 

낮아진 수요와 높아진 금리, 이중고와 싸우는 글로벌 CRE 시장

평균 20%를 웃도는 공실률, 상업용 부동산 가치 하락으로

미국의 상업용 부동산(CRE) 건물 가격의 급격한 하락으로 은행의 손실 우려가 커지고 있습니다. 이는 대출 만기가 다가오면서 더욱 부각되고 있으며, 올해만 5000억 달러 규모의 대출이 만기를 맞이하게 됩니다. 현재 상업용 오피스 빌딩의 평균 공실률은 20%에 이르며, 특히 샌프란시스코는 27%에 달합니다. 이에 따라 전문가들은 금융의 10~20%가 채무 불이행을 겪을 것으로 예상하며, 미국 은행의 잠재적 손실이 1600억 달러에 이를 것으로 추정됩니다. 이러한 상황은 다른 자산과 채권시장에도 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 악순환의 우려가 있습니다. 전문가들은 2008년의 리먼 브러더스 사태처럼 금융 시스템 마비 가능성은 낮지만, 금융기관의 부실은 분명하게 경고하고 있습니다.

 

해외 부동산 투자 줄이고 국내 부동산에 집중하는 중국

중국은 해외 부동산 투자로 약 3조6000억 달러의 자산을 보유하고 있으며, 이 중 약 1조8000억 달러가 상업용 부동산에 투자되었다. 그러나 최근 중국 기업의 해외 부동산 투자는 감소하고 있으며, 미국 상업용 부동산에서의 중국의 순매도 규모는 236억 달러에 달한다. 중국 내 시장도 어려운 상황이며, 중국 정부는 부동산 시장을 부양하기 위해 완화적 정책을 시행하고 있다. 하지만 일부 1선 도시와 하이테크 산업이 집중된 2선 도시에서는 오피스 임대 활동이 증가할 것으로 전망된다.

 

경기 회복에도 불구하고 상업용 빌딩 공실률은 오히려 높아져

최근 일본의 경기 회복세가 나타나면서 국내 투자자들이 현지 부동산에 투자에 관심을 보이고 있지만, 상업용 빌딩 공실률이 높은 실정이다. 하나대체투자의 첫 공모형 일본 부동산 펀드는 자산 가치 하락으로 리파이낸싱과 만기 연장을 진행했다. 이에 따라 원금 손실이 발생했다. 또한, 최근에 일본이 마이너스 금리 정책을 해지했지만, 일본 부동산 경기의 회복세가 예상보다 더딜 것으로 전망되고 있다. 현재 일본 도쿄의 상업용 빌딩 공실률은 4.5% 수준이며, 신규 부동산 공급으로 공실률이 더욱 증가할 것으로 예상되고 있다. 싱가포르투자청(GIC)은 이에 우려하여 보유 중인 도쿄 소재 초고층 빌딩을 매각하고 있다고 한다.

 

장기화된 경기 침체와 물가 급등이 유발한 높은 공실률

독일은 상업용 부동산 가치 하락으로 인한 폐해로 인해 심각한 경기 침체를 겪고 있으며, 러시아•우크라이나 전쟁으로 인한 에너지 가격 상승과 물가 상승으로 임대 수요가 감소하고 있다. 주요 도시에서 높은 공실률이 부동산 위기를 야기하고 있으며, 도이체 판트브리프 방크와 같은 은행들도 이에 영향을 받고 있다. 도이체 판트브리프 방크는 부동산 시장의 지속적인 약세로 대손 충당금을 증가시키고 주가가 하락했다. 아레알 방크와 도이체 방크도 오피스 및 리테일 중심의 상업용 부동산에 높은 노출로 인해 채권값이 하락했다.

 

 

* 이 게시글은 삼성생명 Wealth 5월호에 나온 칼럼 일부를 요약한 글입니다. 

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