비주거용 부동산 감정평가 사업을 알아야 상속세가 보인다

부동산 가격고시가 마무리되는 5월, 매년 건강검진을 받듯 자신의 자산에 대해 세법의 시각으로 들여다보는 것이 필요하다. 특히 비주거용 부동산 감정평가 사업에 대해 정확히 이해하고 세금의 종착역이라 할 수 있는 상속세를 미리 준비해야 하는 이유를 자세히 알아본다.

 

누구나 상속세를 고민하는 시대가 왔다

20여 년이 지난 현재, 상속세는 더 이상 부자 세금이 아닌 일반 시민들에게도 고민이 되는 세금으로 여겨지는 이유는 여러 가지가 있다. 누진세율 구조로 되어 있어 상속재산이 많을수록 상속세가 커지는데, 부동산과 주식 등 자산가치의 급증으로 상속세 부담이 늘어났기 때문이다. 상속세 및 증여세 완화를 요구하는 의견이 있지만 세법 개정안에는 이에 대한 내용이 부족하며, 오히려 국세청의 비주거용 부동산 감정평가 사업으로 상속세 부담이 더 늘어나는 상황이다.

 

상속재산 평가의 중요성

상속세와 증여세를 계산할 때 중요한 포인트는 '상속/증여 재산의 평가'이며, 부동산의 경우 시가를 기준으로 한다. 아파트의 경우 거래가 지속적으로 발생하여 거래가액이 반영되지만, 일반 건물이나 토지는 거래가 적고 다양한 요인이 있어 매매 사례가 적용되기 어렵다. 따라서 과거에는 기준 시가나 공시지가 등의 보충적 방법으로 평가되었고, 이로 인해 토지와 건물의 상속세 및 증여세 부담이 상대적으로 줄었다.

 

'비주거용 부동산 감정평가 사업'이란?

국세청은 비주거용 부동산에 대한 공정한 평가를 위해 2019년 상속세 및 증여세법 시행령을 개정하여 평가 기간 이후 법정 결정 기한까지의 감정가액도 시가로 인정 받을 수 있는 법적 기반을 마련했다. 이후 2020년부터는 비주거용 부동산에 대한 감정평가 사업을 실시하고 있으며, 이를 통해 상속 증여재산을 시가로 인정된 감정가액으로 평가하여 상속세와 증여세를 부과하고 있다.

 

 

과거에는 꼬마빌딩과 같이 매매 사례가 없는 부동산을 기준 시가로 증여할 때 법적 문제가 없었지만, 국세청이 감정평가를 통해 시세 반영된 감정평가액을 적용하면 차액에 대한 증여세를 추가 부담해야 한다. 이에 따라 신고불성 실가산세와 납부지연가산세는 제외되지만, 큰 부담이 될 수 있다.

 

소송 중인 비주거용 부동산 감정평가 사업

최근 감정평가 사업으로 인해 불공정하게 과세된 경우가 많아 소송이 진행 중이며, 서울행정법원에서 부당한 과세 판결이 나왔다. 주요 이슈는 국세청의 감정평가 기준일과 대상 부동산의 명확한 기준 부재였다. 국세청은 이러한 문제를 해결하기 위해 평가 기준일을 상속 또는 증여일로 변경하고, 선정 기준을 공개함으로써 예측 가능성과 법적 안정성을 향상시켰다.

 

비상장주식평가까지 감정평가 사업 대상 확대

과세 관청의 비주거용 부동산 감정평가 사업은 강화되는 추세이며, 사무 처리 규정 개정으로 부동산 과다 보유 법인도 감정평가 대상에 포함되었다. 이로 인해 주식 가치가 높아지면서 상속세 리스크가 증가하게 되었다. 현재는 부동산 과다 보유 법인을 대상으로 하지만 향후 모든 법인으로 확대될 가능성도 있어 보인다. 감정평가 수수료를 위해 예산도 크게 증가하였으며, 이러한 확대는 부동산을 소유한 자산가와 법인의 CEO에게도 영향을 미칠 수 있다.

 

세금의 종착역인 상속세는 미리미리 준비

세정 환경의 변화에 대비하여 상속세와 증여세를 준비하는 기본은 본인의 재산을 세법에서 어떻게 평가하는지 이해하는 것이다. 매년 건강검진을 받는 것처럼 자산을 정기적으로 세법 시각으로 점검해야 한다. 법인세 신고가 마무리되고 부동산 관련 가격 고시가 이뤄지는 5월이 자산을 점검하기 좋은 시기이다. 비주거용 부동산 감정평가 사업에 대한 이해를 바탕으로 상속세 문제를 미루지 말고 신중하게 고려해야 한다.